공인중개사인데 중개사무소 안에 등록증과 중개보수 요율표를 꼭 게시해야 하고 블로그에 중개보수 반값이라고 광고해도 되나요

결론부터 말씀드리면 게시는 선택이 아니라 공인중개사법 제17조가 정한 의무이고, 붙여야 하는 것은 등록증 하나가 아니라 시행규칙 제10조가 정한 다섯 가지입니다. 중개보수를 상한요율 아래로 받는 것은 법이 막지 않습니다. 시행규칙 제20조가 요율을 상한 안에서 의뢰인과 협의해 정하게 하기 때문입니다. 다만 "반값"이 무엇의 반값인지가 사무소 안 요율표와 광고에서 같은 숫자로 설명되지 않으면 표시광고법의 기만 광고 문제가 되고, 반대로 상한을 넘는 금품은 명목이 무엇이든 제33조의 금지행위입니다.

먼저 누구에게 적용되는 의무인지 보겠습니다. 제9조 제1항은 중개업을 하려는 자에게 사무소를 둘 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장, 곧 등록관청에 개설등록을 하게 하고, 제2항은 공인중개사(소속공인중개사 제외) 또는 법인만 등록을 신청할 수 있게 합니다. 그렇게 등록한 사람이 개업공인중개사이고, 제17조는 개업공인중개사가 중개사무소등록증ㆍ중개보수표 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항을 사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시하게 합니다. 시행규칙 제10조가 그 목록을 다섯 가지로 정합니다. 중개사무소등록증 원본(법인 분사무소는 분사무소설치신고확인서 원본), 중개보수ㆍ실비의 요율 및 한도액표, 개업공인중개사와 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본(해당자가 있는 경우), 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류, 부가가치세법 시행령 제11조에 따른 사업자등록증입니다. 사본이 아니라 원본이고, 요율표는 요율과 한도액을 같이 적은 표입니다. 네 번째 항목인 보증 서류는 제30조 제3항이 업무 개시 전에 보증보험ㆍ공제 가입이나 공탁으로 손해배상책임을 보장하게 한 데서 나옵니다. 제30조 제5항은 중개가 완성되면 보장금액, 보증기관과 소재지, 보장기간을 설명하고 증서 사본이나 전자문서를 주게 하므로, 벽에 붙인 보증 서류는 그 설명의 근거이기도 합니다.

사무소 밖에도 표시 규정이 있습니다. 제18조 제1항은 사무소 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 쓰게 하고, 제2항은 개업공인중개사가 아닌 자가 그 명칭이나 유사한 명칭을 쓰는 것을 금지하며, 제3항은 옥외광고물을 설치할 때 등록증에 표기된 개업공인중개사(법인은 대표자, 분사무소는 신고확인서의 책임자)의 성명을 표기하게 합니다. 시행규칙 제10조의2는 그 성명을 벽면 이용간판ㆍ돌출간판ㆍ옥상간판에 인식할 수 있는 크기로 적게 합니다. 제5항은 위반한 간판에 철거 명령과 행정대집행을 할 수 있게 합니다. 브랜드 이름만 크게 쓰고 성명을 빼거나, 법정 문자가 없는 "○○부동산" 같은 상호만 쓰는 간판이 여기에 걸립니다.

광고 문구에서 가장 자주 다투는 중개보수를 보겠습니다. 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받게 하고, 제2항은 권리관계 확인이나 계약금 반환채무이행 보장에 든 실비를 받을 수 있게 하며, 제4항은 주택 보수와 실비 한도를 국토교통부령 범위 안에서 시ㆍ도 조례로, 주택 외 보수를 국토교통부령으로 정하게 합니다. 시행규칙 제20조 제1항은 주택 보수를 의뢰인 쌍방에게 각각 받되 한도는 별표 1, 그 안에서 시ㆍ도 조례의 요율한도 이내로 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정하게 합니다. 별표 1의 매매ㆍ교환은 5천만원 미만 1천분의 6(한도 25만원), 5천만원 이상 2억원 미만 1천분의 5(한도 80만원), 2억원 이상 9억원 미만 1천분의 4, 9억원 이상 12억원 미만 1천분의 5, 12억원 이상 15억원 미만 1천분의 6, 15억원 이상 1천분의 7이고, 임대차 등은 5천만원 미만 1천분의 5(한도 20만원), 5천만원 이상 1억원 미만 1천분의 4(한도 30만원), 1억원 이상 6억원 미만 1천분의 3, 6억원 이상 12억원 미만 1천분의 4, 12억원 이상 15억원 미만 1천분의 5, 15억원 이상 1천분의 6입니다. 제4항은 주택 외 중개대상물 중 전용면적 85제곱미터 이하이고 전용 입식 부엌ㆍ전용 수세식 화장실ㆍ목욕시설을 갖춘 오피스텔은 별표 2(매매ㆍ교환 1천분의 5, 임대차 등 1천분의 4) 이내에서, 그 밖의 것은 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의하게 합니다. 제5항은 보증금 외에 차임이 있으면 월 차임에 100을 곱해 보증금에 합산하되 그 합이 5천만원 미만이면 70을 곱하게 하고, 제3항은 중개대상물 소재지와 사무소 소재지가 다르면 사무소 소재지 시ㆍ도 조례를 따르게 합니다. 그러니 "협의"와 "할인"은 법이 전제한 말이고, 요율표에 상한을 적고 그 아래에서 깎아 주는 것은 문제가 없습니다. 반대로 제33조 제1항 제3호는 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조의 보수나 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지합니다. 명목이 컨설팅비나 수고비라도 같습니다.

제재는 세 층입니다. 첫째는 과태료입니다. 제51조 제3항은 제17조를 위반해 등록증 등을 게시하지 않은 자, 제18조 제1항ㆍ제3항을 위반해 명칭에 법정 문자를 쓰지 않거나 옥외광고물에 성명을 표기하지 않거나 거짓으로 표기한 자, 제30조 제5항의 손해배상 보장 설명을 하지 않은 자 등에 100만원 이하의 과태료를 두고, 시행령 별표 2는 게시 위반 30만원, 명칭ㆍ성명 위반 50만원, 제18조의2 제1항ㆍ제2항의 광고 명시사항 위반 50만원으로 정합니다. 사소한 과실이나 시정 노력이 있으면 2분의 1까지 줄이고, 소비자 피해가 크면 2분의 1까지 늘릴 수 있습니다. 제51조 제2항은 제18조의2 제4항의 부당한 표시ㆍ광고에 500만원 이하를 두는데, 별표 2는 존재하지 않는 매물 500만원, 가격 등을 거짓ㆍ과장한 광고 300만원, 중개 대상이 될 수 없는 매물 400만원입니다. 둘째는 형벌입니다. 보수ㆍ실비 초과 금품은 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이고, 개업공인중개사가 아닌 자의 "공인중개사사무소"ㆍ"부동산중개" 명칭 사용(제6호)과 중개대상물 표시ㆍ광고(제6호의2)도 같은 조문입니다. 제50조 양벌규정으로 소속공인중개사나 중개보조원의 행위가 사무소에도 벌금으로 돌아옵니다. 셋째는 등록 자체입니다. 제38조 제2항 제9호는 제33조 제1항의 금지행위를 등록취소 사유로 두고, 제39조 제1항 제11호는 같은 사유로 6개월 이내 업무정지를, 제12호는 최근 1년 안에 업무정지나 과태료를 2회 이상 받고 다시 과태료 사유를 저지른 경우를 업무정지 사유로 둡니다. 게시 위반 과태료 30만원이 가벼워 보여도 세 번째부터는 업무정지로 넘어갈 수 있다는 뜻입니다. 광고 쪽은 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항이 거짓ㆍ과장ㆍ기만 광고를 금지하고 제17조가 2년 이하의 징역 또는 1억5천만원 이하의 벌금을 둡니다.

"등록증과 요율표는 서랍에 두고 필요할 때 보여 주고, 간판은 브랜드만 크게 쓰고, 블로그에는 중개보수 반값이라고만 쓰면 문의가 늘어난다"는 운영이 왜 통하는지는 압니다. 손님은 벽을 보지 않고 휴대폰을 보고, 네이버 블로그나 당근은 사무소 벽에 무엇이 붙었는지 심사하지 않으며, "반값"은 상한요율을 모르는 손님에게 가장 빨리 닿는 말입니다. 그러나 위험은 이렇게 이어집니다. 등록관청 점검에서 게시 위반 30만원과 간판 성명 미표기 50만원이 함께 나오고, 그 두 건이 쌓이면 다음 과태료 사유부터 업무정지가 열립니다. "반값"이 기준 없는 말이면 계약 자리에서 손님이 생각한 반값과 다를 때 과장 광고 다툼이 되고, 할인을 미끼로 뒤에 컨설팅비를 붙이면 그 순간 제33조의 초과 금품이 되어 형벌과 등록취소 사유가 됩니다. 소속공인중개사가 받은 사례비도 양벌규정으로 사무소에 옵니다. 저는 이 방식을 권하지 않습니다. 대신 이렇게 하시길 권합니다. 다섯 가지 서류를 손님이 앉는 자리에서 보이는 벽 한 곳에 원본으로 모아 붙이고, 요율표는 시ㆍ도 조례의 상한과 한도액을 표로 적은 뒤 그 아래에 "본 사무소 적용 요율"을 한 줄 더 적으십시오. 광고에는 "반값"이 아니라 "매매 중개보수 상한 0.4%의 절반인 0.2%(○○시 조례 기준, 실비 별도)"처럼 기준ㆍ적용 요율ㆍ실비 여부를 한 문장에 넣고, 사무소 요율표와 같은 숫자인지 게시 전에 맞추십시오. 간판은 "○○공인중개사사무소 대표 ○○○"처럼 법정 문자와 성명을 인식할 수 있는 크기로 넣고, 블로그ㆍ당근 프로필에도 등록번호ㆍ사무소 명칭ㆍ소재지ㆍ연락처ㆍ성명을 같이 두십시오. 이렇게 하면 "반값" 한 단어보다 문의가 조금 줄어도 계약 자리에서 보수 다툼이 사라지고, 점검이 와도 벽 한 곳으로 끝납니다.

이번에 원문으로 확인하지 못한 것도 적어 둡니다. 시ㆍ도별 중개보수 조례의 실제 요율과 한도액, 요율표 서식이나 글자 크기를 정한 고시의 존재, 중개보수 할인 광고에 대한 공정거래위원회나 등록관청의 실제 처분 사례, 네이버 부동산ㆍ직방ㆍ당근 등 플랫폼의 중개보수 표시 정책, 간판 성명의 "인식할 수 있는 정도의 크기"에 대한 행정해석, 제18조의2 광고 명시사항 고시의 세부(이 DB의 매물 광고 표시 카드에서 다룹니다), 법인 분사무소의 게시 방법, 보증보험ㆍ공제의 가입 금액 기준은 따로 확인하셔야 합니다.